央行放寬第二戶房貸到七成房價會漲嗎？買房換屋面臨的四大壓力與申貸現況解析

中央銀行於2026年9月調整第七波選擇性信用管制，將自然人第二戶購屋貸款成數由六成放寬至七成，買2500萬房屋自備款可減少250萬元，但因銀行面臨流動性覆蓋比率（LCR）壓力與房貸排撥問題，加上市場存在賣方惜售與資金流入AI股市等四大壓力，房價短期難以大幅反彈。

1、央行二次鬆綁信用管制放寬第二戶貸款成數至七成

中央銀行在2026年9月第三季理監事會議中，正式將自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成提高至七成，並同步取消建商購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的18個月限制。這次調整是繼2026年3月第一季理監事會將第二戶成數由五成放寬至六成後的第二次鬆綁，目的在於紓解換屋族群的資金壓力，並讓預售屋交屋潮能夠更為順暢。

● 選擇性信用管制政策演變

第七波選擇性信用管制（中央銀行為抑制房產過熱與投機行為，針對特定對象與戶數限制銀行貸款條件的政策）起因於2024年9月19日中央銀行理監事會議。當時規定自然人名下有房者第1戶購屋貸款取消寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數限制為五成且無寬限期；第3戶以上、高價住宅（豪宅）及公司法人購置住宅，最高貸款成數均限制為三成且無寬限期。這項政策直接導致台灣房市進入長達兩年的冷卻盤整期。

● 換屋族自備款實算

以購買總價2500萬元的房屋為例，在第二戶貸款成數僅有五成時，換屋族需要準備1000萬元的自備款；2026年3月成數提高至六成後，自備款降為1000萬元調降至1000萬元的六成即需750萬元；而2026年9月進一步放寬至七成後，自備款僅需500萬元（即總價的三成），相較於最早期的五成限制，自備款負擔大幅減少250萬元。這讓名下已有房屋但有實際換屋需求的自住客，或是幫子女購屋的家長，在資金調度上擁有了更高的彈性。

● 預售屋交屋潮違約風險下降

永慶房屋研展中心統計，近二年大量預售屋進入完工交屋高峰期，部分購屋者在簽約時未受到嚴格信用管制，交屋時卻因為名下已有房產而被認定為第二戶貸款，面臨自備款暴增、籌資困難甚至延後交屋與違約的風險。本次政策精準微調，使中古屋換屋買方與預售屋買方的交屋過程更加順利，有效降低了預售屋解約潮與建商交屋延遲的潛在風險。

2、房市面臨交屋潮與資金排擠等四大結構性壓力

台灣房產市場在中央銀行微調信用管制後，依然面臨新建案交屋潮、信用管制持續禁適用寬限期、買賣雙方價格認知分歧以及AI產業吸引資金流出房市等四大結構性壓力。房產專家李同榮分析，這次政策屬於針對過度緊縮進行的局部修正，並非信用管制全面退場，因此雖然有助於交易量能與市場信心的恢復，但尚不足以推動房價出現顯著反彈。

● 供給壓力大與交屋高峰期

2026年下半年台灣房市進入預售屋交屋高峰期，市場新增供給量持續釋出。部分投資型持有者面臨持有成本提高與資金調度壓力，使得市場整體供給量保持充裕。在整體交易量尚未恢復至過去榮景之前，餘屋去化速度相對緩慢，大量新增供給自然壓抑了價格上漲的空間。

● 政策軟中帶硬與寬限期限制

中央銀行雖然將第二戶貸款成數拉高至七成，但依然維持禁止使用寬限期的規定；同時，自然人第3戶以上、高價住宅（豪宅）以及公司法人購屋貸款成數依然嚴格限制在三成。這顯示中央銀行「修復正常交易功能、繼續抑制投機」的思維並未改變，並沒有重新放開槓桿鼓勵投資買盤進場。

● 買賣雙方價格認知落差與高經濟成長率

中央銀行最新公佈數據顯示，2026年上半年台灣經濟成長率（GDP）高達14.15%，並將全年GDP成長率預測上修至11.48%，強勁的經濟基本面使得多數房屋屋主沒有急售或大幅降價的壓力。然而買方受限於房貸負擔較重與政策管制，追價意願低落，形成「買方等降價、賣方惜售」的價格盤整僵局。

● AI科技業與股市資金排擠效應

2026年AI相關產業投資持續強勁，大量市場資金集中於科技產業與股票市場。當股市維持強勢上升趨勢且預期報酬率較高時，房地產不再是市場資金配置的首選標的，資金排擠效應顯著，房市難以單靠貸款成數增加一成而吸引大筆資金回流。

3、國銀不動產放款比率下滑但流動性覆蓋比率緊縮影響撥款速度

全體國銀的不動產放款比率已從2024年9月的26.82%波段高點降至2026年7月的24.19%，大幅下降2.63個百分點，創下近15年半來的新低紀錄。雖然銀行體系的不動產貸款集中度顯著改善，但由於部分銀行面臨流動性覆蓋比率（LCR）的資金緊俏壓力，購屋者在申請房貸時依然可能遇到排隊等候撥款的情況。

● 銀行法第72條之2數據變化

銀行法第72條之2（中華民國銀行法中規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總額及金融債券發售額合計數之30%的風險管制條款）向來被視為房貸市場的水位指標。馨傳不動產智庫統計，國銀不動產放款比率在2024年9月達到26.82%高點後，因民眾與建商購屋獵地力道減緩，至2026年7月已連續下滑至24.19%，顯示銀行的不動產放款額度空間已逐漸釋出。

● 新青年安心成家貸款（青安2.0）排除條款效益

政府實施的新青年安心成家貸款（青安2.0，針對無自有住宅青年提供的優惠購屋貸款專案）並不計入銀行法第72條之2的限制上限。自2025年9月至2026年7月期間，預估青安2.0排除計入的貸款金額約為2,800億元。若將這筆金額加回計算，2026年7月的國銀不動產放款比率約為24.63%，依然處於歷史相對低水位。

● 銀行流動性覆蓋比率（LCR）導致排撥潮重現

流動性覆蓋比率（LCR，金融監管機構用以衡量銀行在短期流動性壓力下，是否持有足夠優質流動性資產的指標）近一期在部分銀行出現壓力。加上AI產業強勁帶動企業營運週轉與資本支出貸款需求，企業放款年增率由2026年3月的9.86%上升至7月的14.31%，排擠了部分銀行的資金分配。這使得買方即便符合貸款成數標準，仍需面對銀行分批撥款或排隊等待撥款（排撥）的時間成本。

4、2026年928檔期全台推案量萎縮兩成且區域表現大幅分化

2026年全台房市黃金928檔期推案數量為246案，總銷金額由2025年同期的7106.5億元大幅縮水23.3%至5452億元，創下2021年以來近六年同期新低。受資金緊縮與買氣冷卻影響，建商普遍採取「放緩推案、清理既有餘屋」的保守策略，使全台推案規模出現明顯萎縮，僅有少數具備科技產業利多或蛋黃區地段優勢的區域逆勢成長。

● 928檔期全台推案總銷統計

根據591新建案統計，2026年928檔期全台推案總案數年減21.2%，總銷金額減少超過1600億元。六都建物買賣移轉棟數統計也顯示，2026年8月六都交易量為15,723棟，月減23.3%、年減5.6%；累計1至8月六都交易量為133,667棟，較去年同期下滑1.5%，反映整體市場买氣依然處於低檔打底階段。

● 新竹縣市逆勢狂飆原因

在新竹縣市與台北市等少數區域中，928檔期推案總銷呈現逆勢成長。其中新竹縣市表現最為亮眼，雖然推案數量與去年持平，但總銷金額由去年低基期暴增至608.1億元，年增率高達225%。主因在於指標大案集中於竹市東區等蛋黃地段，例如總銷百億級別的預售案「達麗吾同」進場開案，一舉拉高了新竹整體的總銷金額。

● 南台灣高屏地區建商轉趨保守

南部區域的推案規模出現大幅修正。台南市2026年928檔期推案總銷減至177.8億元，年減高達四成；高雄市總銷降至210.9億元，年減幅達66.6%，推案規模直接腰斬。推案熱區亦從過去受台積電設廠效應加持的楠梓、左營區，轉移至鳳山等剛性需求為主的自住區域，顯示建商策略已從追逐話題轉向保守去化。

5、自住客與換屋族因應房貸排撥與授信限制的四項實務建議

購屋消費者在當前信用管制與銀行審核嚴格的市場環境下，應將合約交屋期預留拉長至三至六個月並釐清自身貸款成數條件。由於各家銀行撥款速度與放款策略差異極大，充分準備財務緩衝空間是避免購屋違約的最有效手段。

◆ 預售屋換屋資金排程與交屋風險控制

準備交屋的預售屋買家，若名下已有房屋，應提前向交屋建商與配合的整批分劃貸款銀行確認個人申貸成數。雖然第二戶上限已調高至七成，但因不適用寬限期，買家應提前試算交屋後的每月本息平均攤還金額，確保自身現金流足以支應，避免因資金調度不及而面臨違約風險。

◆ 中古屋買賣合約加註房貸條款

選購中古屋的買家在簽訂不動產買賣契約時，建議加註「貸款成數不足特定成數時無條件解約」之特約條款。由於央行政策規範明確，且銀行核貸標準包含借款人信用狀況與個人收支比，特約條款能防範因銀行鑑價低於成交價，或個人信用條件導致實際核貸成數未達預期的風險。

◆ 銀行房貸排撥時間預留與多管道詢價

鑑於部分銀行流動性調度偏緊、排隊撥款潮重現，買方應將交屋期限從過往的30天至45天，延長預留至60天至90天以上。同時，除了大型公民營商業銀行外，亦可向農漁會信用部、信用合作社或壽險公司詢問房屋貸款方案，多管道比較利率與撥款排程。

◆ 財務槓桿控制與不依賴寬限期

首購與換屋族群在規劃資金時，應徹底放棄依賴寬限期（只繳利息暫不還本金的寬緩期）的過往習慣。目前央行政策對第一戶名下有房者及第二戶全面取消寬限期，購屋者必須以「交屋次月即開始本息攤還」的基準來評估家庭收支，確保房貸支出不超過家庭每月總收入的四成至五成安全界線。

6、央行房市鬆綁政策與房貸申請常見問題

本區塊整理買房民眾在中央銀行放寬信用管制後，最常關注的六大貸款與購屋實務問題。

● 央行將第二戶房貸成數由六成調高至七成，可以同時申請寬限期嗎？

不可以。中央銀行本次政策僅將自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成提高至七成，但依然維持無寬限期的限制。買家交屋撥款後的次月起，必須立即開始按月本息平均攤還，無法享受只繳利息不還本金的寬限期優惠。

● 名下已有預售屋將在2026下半年交屋，這次政策鬆綁能減輕自備款壓力嗎？

可以。若買家名下已有乙套房屋，該預售屋交屋申貸時會被認定為第二戶房貸。貸款成數上限由六成拉高至七成後，自備款需求由房價的四成降為三成，大幅減輕了交屋時需要補足的差額資金壓力。

● 什麼是銀行法第72條之2？對一般民眾申請房屋貸款有什麼直接影響？

銀行法第72條之2是規定商業銀行辦理住宅與企業建築放款總額，不得超過存款與金融債券總額30%的法定風險上限。當銀行放款比率接近高點時，會採取提高房貸利率、降低核貸成數或暫緩撥款等控管措施，直接增加民眾的申貸難度。

● 為什麼央行放寬第二戶貸款成數，銀行卻依然出現房貸排隊撥款（排撥）現象？

主因是部分銀行受到流動性覆蓋比率（LCR）調控與資金緊俏影響，加上AI相關科技產業的企業貸款需求強勁，排擠了銀行的可借貸資金。此外，銀行需嚴格控管每月放款額度，導致通過審核的房貸戶必須排隊等待每月釋出的撥款額度。

● 2026年928檔期推案量大幅縮水，現在是買方進場議價的好時機嗎？

是的。推案量縮水顯示建商觀望氣氛濃厚且市場轉為剛性需求主導。在交易量處於打底階段時，買方擁有較大的談判空間，特別是針對市場上已完工的建案餘屋或中古屋物件，屋主與建商為了加速資金回籠，議價彈性通常高於市場熱絡時期。

● 幫子女買房或是名下有第二戶的換屋族，在簽訂中古屋買賣合約時該如何避免違約風險？

買家可以在買賣契約中明確加註「若房屋貸款無法核撥至指定成數（如七成），且原因不可歸責於買方時，買方得無條件解除契約」之特約條款，並預留至少60天以上的交屋撥款期限，以防範銀行核貸延誤所產生的違約罰則。

本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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