龍潭工業地抵押後才蓋廠，法拍會連廠房一起賣嗎？民法第 877 條：可併付拍賣

龍潭工業地設定抵押後才蓋的廠房，民法第 877 條讓銀行在必要時可以聲請連廠房一起拍賣；但銀行對廠房的價金沒有優先受償權，廠房賣得的錢要另外分配。👉 延伸閱讀（官網）：廠房與素地貸款成數怎麼算。

第 1 個：條件。第 877 條第 1 項：土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。順序是先抵押、後蓋廠。抵押前就有的廠房不適用這一條，要看當初設定的範圍。

第 2 個：錢怎麼分。同項但書：對於建築物之價金，無優先受清償之權。銀行優先受償的是土地的價金；廠房賣得的錢，不能由銀行依抵押權優先拿走。對地主來說，廠房一樣會被賣掉，只是廠房價金要另外分配。

第 3 個：租地蓋廠也可能碰到。第 877 條第 2 項：地主設定抵押後才把地租給你或設定地上權，如果抵押權人實行抵押權因此受影響，法院可依第 866 條第 2、3 項除去該權利或終止租賃關係後拍賣；這時地上有該權利人或經其同意使用之人的建築物，準用第 1 項，也可以併付拍賣。所以租地蓋廠前要查謄本的他項權利部，看抵押設定日是不是在你的租約前面。

蓋之前要做的事。自有地有貸款要蓋廠，先跟銀行談新建物怎麼處理；買法拍標的時，要比對抵押設定日和建物興建時間。

「張元澤 × 龍潭工業地」的建議是：遇到地上有新廠的案子，先調謄本看抵押日，再問銀行打算怎麼處理這棟廠。

我是張元澤。在有貸款的土地上蓋廠，動工前先跟銀行講清楚，比出事才研究條文有用。

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