南港力麒村上值得買嗎？五大分區格局、2026房價與實價登錄

南港力麒村上值得買嗎？2026房價、五大分區格局、建築設計與實價登錄完整開箱

南港社區深度開箱系列13｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
資料更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：力麒村上到底有幾個社區？

力麒村上是力麒建設在南港車站周邊推出的住宅系列，主要分為青春、爵士、藍調、自由、搖滾五個分區。各區位於東明街、南港路二段38巷及興華路64巷，並非同一棟大樓，也不應將所有成交混算。

Q2：2026年力麒村上一坪多少錢？

2026年可查的代表性一般住宅成交包括青春區1月每坪約124.2萬元、爵士區4月每坪約106萬元、藍調區1月每坪約92.2萬元。不過，藍調區這筆案件有增建備註，且各區坪數、格局及車位不同，不能直接視為同條件價格比較。

Q3：力麒村上適合哪種買方？

如果想住在南港車站生活圈，又希望比較不同坪數、戶數及管理規模，力麒村上是一個值得研究的系列。小兩房可先研究青春區，家庭三房、四房則可比較爵士、藍調、自由與搖滾區，但仍應依個別戶型及價格判斷。

一、社區第一印象：南港車站旁的五種住宅選擇

南港車站經過多年發展，已成為結合捷運、台鐵、高鐵、商場及辦公機能的重要交通樞紐。

在南港車站周邊眾多住宅中，力麒村上是相當具有辨識度的系列。

與一般單一社區不同，力麒村上依基地、戶型及建築量體，分為五個主題分區。

這個概念讓購屋者可以依家庭成員、空間需求和預算，在不同區域之間比較。

但也因為名稱相近，市場上最常見的問題，就是把不同分區的房價、公設比和管理費混在一起。

例如青春區有20多坪的小兩房，爵士區則以40至50多坪的三房、四房為主。

兩者即使都叫力麒村上，也不能使用相同的估價方式。

二、建商、建築師與營造廠

力麒村上系列由力麒建設開發，建築設計為TMA三門建築師事務所，社區平台及力拓相關工程資料列出力拓營造參與施工。

從建商官方介紹可以看出，力麒村上的主要訴求，是在南港新都心發展過程中，規劃一系列以居住品質為核心的都會住宅。

官方介紹另強調部分分區的一樓不安排住家與店面，讓住宅出入、公共空間及庭園配置更具有整體性。

這項理念值得介紹，但不能因此認定五區現在的所有一樓用途完全相同。實際仍須依使用執照、社區現況及建物登記核對。

完工年份為什麼不同？

建商官網作品頁列有2006年等項目年份，但部分交屋後社區平台及中信房屋資料記載2009年左右完工。

兩者可能分別代表開發、設計、作品年度或正式完工期間。

因此，本篇不直接把建商作品年份當成每棟大樓的使用執照年份。正式判斷屋齡，應以各分區個別建物登記及使用執照為準。

三、五大分區基本資料比較

各區住宅戶數、公設比及棟數在不同平台可能存在不同統計方式。

其中藍調區建商原始規劃為63戶；青春區原規劃93戶，但後續社區平台多列95戶；爵士區原規劃與現況統計也有一戶左右的差異。

因此，實務上應優先確認個別地址，再比對正式建物資料。

四、青春區：小家庭與兩房產品

青春區主要位於東明街51、53、55號。

公開社區資料列地上13層、地下3層，主要約24至34坪，包含兩房及三房產品。

和其他幾個分區相比，青春區較適合重視總價控制、交通及兩房使用機能的小家庭。

2026年1月成交

2026年1月，東明街53號12樓之2有一筆兩房住宅成交。

房屋面積約29.5坪，不含車位，含車位總價3,908萬元；其中車位250萬元。

扣除車位後，每坪約124.2萬元。

這是青春區近期具有參考價值的交易，但仍須注意樓層、格局與車位條件，不能直接當成所有兩房的固定行情。

看青春區要注意什麼？

小坪數住宅應特別重視客餐廳比例、玄關收納、廚房動線以及次臥是否足夠實用。

另外，也應了解社區管理費、公共設備、電梯及車位配置。

五、爵士區：45至54坪的家庭換屋市場

爵士區以東明街26號、28號為主要代表門牌。

公開資料列地上15層、約111戶，住宅產品主要為約45至54坪的三房、四房。

相較青春區，爵士區更偏向需要完整家庭生活空間的換屋需求。

原始規劃包含交誼、健身、休閒與公共庭園等設施，但實際開放狀況仍應由管理單位確認。

2026年4月成交

2026年4月，東明街26號12樓三房成交總價6,156萬元。

房屋面積約53.4坪，不含車位，車位申報價格500萬元。

扣除車位後每坪約106萬元。

這是爵士區目前可查的近期一般住宅成交。

為什麼爵士區與青春區單價不同？

兩區住宅的面積與總價級距不同。

青春區接近30坪的兩房，與爵士區超過50坪的三房，即使位於同一生活圈，也面對不同買方需求。

因此，不能因為青春區單價較高，就判斷爵士區一定比較不值得買。

六、藍調區：49至56坪的家庭住宅

藍調區主要位於南港路二段38巷16至24號。

力麒建設原始作品頁列出地上14層、地下3層，原規劃63戶。

公開交易可見49至56坪級距的住宅，房間數依個別戶型與裝修現況有所差異。

2025年12月一般住宅成交

2025年12月，南港路二段38巷20號14樓三房，房屋面積約49.4坪，不含車位。

含車位總價5,266萬元，扣車位後每坪約100.6萬元。

這筆可作為藍調區一般三房的歷史價格參考。

2026年1月另一筆成交

2026年1月，南港路二段38巷22號13樓有一筆約49.4坪住宅，含車位總價4,950萬元，扣車位後每坪約92.2萬元。

但其他成交整合資料標示該筆含增建相關備註，且登載房型為一房。

因此，不宜直接把這筆價格拿來比較一般三房，也不能單憑它判斷房價下跌。

七、自由區：39至45坪家庭住宅

自由區位於興華路64巷1至11號。

官方資料列地上13層、地下3層，原始規劃70戶；部分社區平台則列72戶。

其住宅產品以約39至45坪三房、四房為主要比較對象。

2023年10月成交

興華路64巷11號9樓，約39.1坪三房成交含車位總價4,430萬元。

車位價格250萬元，扣車位後單價約106.8萬元／坪。

這是目前可核對的較近期自由區一般成交，但時間已在2023年，不能當成2026年即時行情。

自由區適合誰？

如果希望有三間臥室、但不需要超過50坪的家庭型住宅，可以將自由區列入比較。

不過，仍要考慮棟別、採光、車位與目前待售條件。

八、搖滾區：22戶的小型住宅社區

搖滾區位於南港路二段38巷37、39號。

公開社區資料列地上12層、約22戶，主要為約36至41坪的三房產品。

它和大型社區最大的差異，是住宅戶數相對單純。

但戶數少不代表一定比較好管理。

購屋時仍應確認管理費如何分攤、公共修繕基金是否充足，以及電梯、消防與外牆是否定期維護。

2025年5月成交

南港路二段38巷39號9樓，約36.6坪三房，沒有車位，成交3,500萬元，每坪約95.5萬元。

這是搖滾區目前可核對的較近期一般住宅交易。

如果比較其他含車位待售住宅，應先拆分車位價值，不能直接拿兩個總價比較。

九、五大分區實價登錄比較

以下整理每區最近可核對的代表性一般住宅交易：

這張表的用途，是讓買方了解五區的不同產品與歷史成交。

它不是同一時間、同一房型的價格排行榜。

尤其自由區的代表成交距今較久，不能因為數字接近爵士區，就認定兩者2026年市價相同。

另外，各區特殊交易、一樓產品、僅車位交易及增建備註案件，都應與一般住宅分開處理。

十、建築工法與維護：RC結構、外牆及公設

力麒村上各區公開社區資料多列RC鋼筋混凝土結構，外牆採二丁掛等材料，部分社區另有交誼廳、健身房、庭園、視聽室或泳池等原始設施。

不過，五區不是同一個管理單位的單一大樓，因此公設內容、收費及實際使用權不一定相同。

不能因為爵士區有泳池介紹，就認為青春區、搖滾區的住戶一定可以使用同樣的設施。

有特殊制震工法嗎？

目前公開的建商資料與社區介紹足以確認主要建築團隊、RC結構及部分建築配置，但尚未取得可核對每區特殊制震器、隔震裝置或專利工法的正式工程文件。

因此，本篇不會自行加入未經證實的工法宣傳。

買方若重視建築安全，仍應依各區使用執照、結構相關文件及維護紀錄判斷。

十一、南港車站生活圈的優勢與限制

力麒村上系列位於南港車站周邊，能利用捷運、台鐵、高鐵及周邊商場等設施。

對於需要台北市區通勤、跨縣市往返或重視成熟生活機能的家庭，這是重要的地段條件。

附近還有CITYLINK南港、環球購物中心、南興公園及相關日常採買機能。

但每個分區到車站的實際路線、巷道環境、噪音及車流不同。

因此，買方應親自從物件出入口步行到車站，並在不同時段觀察居住環境。

學區資訊亦應以台北市教育局當年度門牌學區公告為準。

十二、力麒村上五區優缺點

十三、小蔡哥房仲實務觀察

從南港住宅市場的角度來說，我認為力麒村上有三個最值得注意的地方。

第一，買力麒村上之前，先確認是哪一區。

青春、爵士、藍調、自由與搖滾，雖然名稱相似，產品卻不同。

如果只問「力麒村上一坪多少」，沒有先確認地址、坪數與房型，就很容易得到不適用的價格。

第二，總價與空間需求比單價排名更重要。

青春區30坪上下兩房，和爵士區50坪以上三房，面對的家庭需求不同。

買方應先決定需要兩房、三房或四房，再選擇適合的分區。

第三，中古住宅要看管理品質與真實屋況。

除了建商與建築師背景，各區的外牆、電梯、地下室、防水、公共設施及基金，都是長期持有成本的重要因素。

如果是買方，我會建議先鎖定分區，再找相近坪數、相近樓層與正常交易案例比較。

如果是屋主，則應使用自己分區的成交紀錄定價，避免直接拿青春區高單價套用到搖滾或自由區。

以上是依公開資料整理的房仲實務分析，不代表作者已親自勘查全部五區或參與相關成交。

十四、常見問題 FAQ

Q1：力麒村上一共有幾個分區？

主要為青春、爵士、藍調、自由、搖滾五個分區，分布於南港車站周邊不同街巷。

Q2：力麒村上2026年最高成交是哪區？

目前可核對的2026年代表性一般住宅中，青春區1月兩房每坪124.2萬元，爵士區4月三房每坪106萬元。但不能將不同坪數、房型與日期直接當成價值排名。

Q3：力麒村上是哪一家建商、建築師與營造公司？

由力麒建設開發，TMA三門建築師事務所負責設計，公開工程及社區資料列有力拓營造參與施工。各區正式建物資料仍應個別查核。

Q4：哪一區比較適合小家庭？

青春區約24至34坪，較容易找到兩房產品。搖滾、自由等區則偏向需要三房的家庭。實際仍須考慮預算及房屋格局。

Q5：力麒村上值得買嗎？

如果重視南港車站生活機能，希望在不同坪數及社區規模之間挑選住宅，值得列入比較。但買屋時一定要分區分析房價、屋況、管理費及車位，不能保證未來一定保值或上漲。

十五、開箱結論

力麒村上的優勢，不在於所有住宅條件完全相同，而是同一系列提供了五種不同的家庭居住選擇。

青春區偏向小兩房及精緻家庭住宅；爵士、藍調強調中大坪數；自由區提供實用家庭三房；搖滾區則以較少戶數及三房規劃形成特色。

但各區的房價、車位、公設與管理條件都不同。

真正選房時，必須先確認分區、地址、格局，再比較歷史實價與目前待售供給。

買房不只看價格，更要看懂價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

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資料來源

資料更新：2026年11月2日

1. 力麒建設官方｜青春
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=61
2. 力麒建設官方｜搖滾
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=62
3. 力麒建設官方｜爵士
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=63
4. 力麒建設官方｜藍調
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=64
5. 力麒建設官方｜自由
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=60
6. 591｜青春區實價登錄
   https://market.591.com.tw/5000/price
7. 591｜爵士區實價登錄
   https://market.591.com.tw/5220/price?trans_type=1
8. 591｜藍調區實價登錄
   https://market.591.com.tw/5182/price?trans_type=1
9. 591｜自由區實價登錄
   https://market.591.com.tw/4980
10. 591｜搖滾區實價登錄
    https://market.591.com.tw/5048/price
11. 內政部不動產交易實價查詢服務網
    https://lvr.land.moi.gov.tw/

本文依公開建商、社區與實價登錄資料整理。原始規劃與交屋後統計可能不同，部分官方頁面的地址標示與市場門牌亦有差異。正式涉及產權、使用執照、格局、車位及房價時，應以實際門牌、建物登記、原始實價申報及現場查驗為準。