觀音法拍廠房裡還有租客，拍定後能請他搬走嗎？強制執行法第99條：先看點不點交

觀音法拍廠房裡還有租客，要看強制執行法第 99 條：查封前就有權占有的第三人，法院原則不替買受人點交；投標前先對 3 個日期：抵押設定日、租約起始日、查封日。👉 延伸閱讀（官網）：投標前的廠房查核重點。

條文怎麼寫。第 98 條第 2 項：不動產原有的租賃關係，拍定後隨同移轉給買受人；但租約發生在設定抵押權之後、對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣的，不在此限。第 99 條接著講點交：債務人自己占有，或查封後才進來的第三人，法院會解除占有、點交給買受人；第三人對查封前無權占有不爭執，或屬於前面那種被除去的租約，也一樣點交。反過來說，查封前就有合法租約的租客，法院不替你清場。

拍賣公告先看這 3 欄。第 1，寫「點交」還是「不點交」，不點交的理由通常在備註；第 2，占有人是誰、有沒有主張租約、租期和租金怎麼記載；第 3，有沒有註明「除去租賃權」。觀音的廠房很多是整棟出租給工廠使用，拍賣時現場常有人在營運。公告上的租期、租金是執行法院查得的資料，和現場不一定一致，投標前最好親自去看占有現況。

不點交的成本要先算。拍到不點交的廠房，如果占有人其實沒有合法權源，買受人要另外起訴請求返還，時間和訴訟費用都要算進成本。如果是查封前的有效租約，就要承受到租期屆滿：租金收得到，但想自用得等，或另外和租客談搬遷補償。押金返還的責任會不會落到買受人身上，要看押金有沒有移交等個案情形，標前就要預留。點不點交，應該是決定出價的第一個變數，而不是最後一個。

「張元澤 × 觀音法拍廠房」的建議是：投標前把抵押設定日、租約日、查封日排成一條時間線，先算出不點交要花的時間和錢，再決定出價。

我是張元澤。法拍便宜的那一段，常常就是點交的風險；把風險換算成數字，再決定值不值得標。

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