南崁廠房的房東發現租客偷偷分租，能終止租約嗎？民法第443條：租約有禁止或整棟轉租才能終止

南崁廠房的房東發現租客把空間租給別家公司，民法第 443 條第 2 項讓房東得終止契約；但房屋一部轉租在沒有反對約定時是合法的，能不能終止，先看 2 件事。👉 延伸閱讀（官網）：租廠房前要看的轉租條款。

先分清楚是哪一種轉租。第 443 條第 1 項：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。第 2 項：承租人違反前項規定轉租者，出租人得終止契約。所以房東能終止的是 2 種：第 1，整棟轉租卻沒經過你同意；第 2，只轉租一部分，但租約寫了不得轉租、分租。租約沒寫禁止、又只轉一部分，就不是第 443 條能終止的情況。條文寫的是「得」，要不要終止由房東決定。

不終止，也能找原租客。第 444 條：合法轉租後，承租人與出租人間的租賃關係仍為繼續；因次承租人應負責之事由所生的損害，由承租人負賠償責任。房東的對口始終是原承租人，次承租人把地坪壓壞、亂接電，可以直接向原承租人請求。決定終止的話，用存證信函送達終止的意思表示，並保留發現轉租的證據：現場招牌、出入車輛、公開的工廠登記或公司登記地址。終止後對次承租人怎麼請求返還，依據要請律師確認。

租約怎麼寫才有用。禁止條款要寫齊：不得轉租、分租、出借，或以其他方式供第三人使用，包含用本廠址辦公司或工廠登記。再約定定期會同查看的權利，以及違反時的違約金。願意讓租客分租的，就改成書面同意，寫明面積、行業、對象資料要先提供，水電與消防責任由原承租人統一負責。押金也可以約定在同意分租時加收，因為第 444 條讓原承租人扛次承租人的損害，押金就是房東實際能動用的保障。

「張元澤 × 南崁廠房出租」的建議是：簽約前把「轉租、分租、出借、登記地址」4 個詞寫進禁止條款，比事後找證據省力。

我是張元澤。房東最怕的不是租客多分一間，是不知道自己的廠房裡現在是誰在用；條款寫清楚，該終止時才終止得了。

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