預售屋早買也逃不過房地合一稅

許多人以為，只要預售屋是在105年1月1日房地合一稅上路前簽約，未來出售時就不用適用房地合一稅。其實，真正影響是否適用房地合一稅的，不是簽約日，而是「房地完成所有權移轉登記日」。如果認定錯誤，不僅可能申報錯誤，還可能面臨補稅甚至處罰。

今天分享一個很多人都容易誤會的案例。

有位甲先生，早在103年就和建設公司簽訂預售屋買賣契約，因此一直認為自己的房子屬於房地合一稅實施前取得。

直到114年出售房屋時，他仍依舊制規定，在綜合所得稅中申報房屋財產交易所得，認為這樣就完成報稅程序。

沒想到，國稅局查核後卻通知補稅五十多萬元。

問題到底出在哪裡？

依所得稅法及房地合一課徵所得稅申報作業規定，房屋、土地取得日，是以「完成所有權移轉登記日」認定。

也就是說，即使預售屋是在105年1月1日前簽約，只要建案完工後是在105年1月1日以後完成過戶登記，出售時仍屬於房地合一稅的課稅範圍。

換句話說：

103年簽約，不代表103年取得房屋。

真正取得房屋，是完成所有權移轉登記的那一天。

甲先生於103年10月購買預售屋。

建案直到107年8月才完成交屋及所有權移轉登記。

114年出售該房地時，他誤以為屬舊制，因此申報綜合所得稅中的房屋財產交易所得。

經國稅局查核後認定：

因房地取得日是在107年，屬105年1月1日以後取得的不動產，因此應適用房地合一稅。

最後核定房地合一課稅所得約二百多萬元，補徵稅額五十多萬元。

為什麼政府這樣規定？

採用所有權移轉登記日作為取得日，有幾項重要優點：

第一，法律認定一致。

所有房屋交易都有明確登記日期，避免因簽約、付款或交屋時間不同而產生爭議。

第二，降低認定困難。

預售屋從簽約到交屋往往歷時數年，以登記日作為標準最客觀。

第三，維持課稅公平。

所有預售屋都採相同標準，不因簽約時間不同而產生不同課稅結果。

如果出售的是105年1月1日以後完成所有權移轉登記取得的房地，就要特別確認是否屬於房地合一稅的課稅範圍。

不要只看當初何時簽約，更要查看權狀上的取得登記日期。

若誤用舊制申報，不但可能被補徵稅款，還可能產生相關罰鍰。

如果發現自己申報錯誤，只要尚未被檢舉，也尚未被國稅局查核，在稽徵機關調查前主動向戶籍所在地國稅局辦理自動補報，並補繳稅款及利息，依法仍可免除逃漏稅處罰。

預售屋是否適用房地合一稅，不是看買賣契約何時簽訂，而是看何時完成所有權移轉登記。

出售房地前，先確認權狀上的取得日期，再選擇正確的申報方式，才能避免因誤解法令而補稅受罰，保障自身權益。