預售屋換屋退稅別搞錯日期

預售屋換屋想申請房地合一稅重購退稅，千萬不要只看「簽約日」

很多人換屋時會想：「我先買預售屋，再把原本自住房地賣掉，這樣應該可以申請房地合一稅重購退稅吧？」

但這裡有一個非常容易搞錯的關鍵：預售屋的「簽約日」，不是房地合一稅認定的新房地取得日。

一、預售屋簽約，不代表已取得房地所有權

購買預售屋時，建案還在興建，這時候簽訂買賣契約，取得的是「契約上的權利」，並不是房屋及土地的所有權。

因此，房地合一稅在判斷房地取得日時，並不是從預售屋簽約日開始計算，而是要等建案完工、交屋，並完成房屋及土地所有權移轉登記的日期，才算真正取得新房地。

這是整個重購退稅判斷中最重要的第一個關鍵。

二、重購退稅最重要的是「2年內」

如果出售原本的自住房地，想申請房地合一稅重購自住房地退稅，出售舊屋與重購新屋的「所有權移轉登記日」，必須相距在2年內。

除了時間要符合規定，還必須符合自住房地相關條件，例如本人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋辦竣戶籍登記並實際居住，而且房屋不能出租、營業或供執行業務使用。

三、為什麼預售屋特別容易踩雷？

因為預售屋從簽約到交屋，常常需要2至4年。

例如甲先生110年5月簽約購買預售屋，112年2月1日出售原本自住房地，原本以為預售屋早在110年就買了，所以應該符合2年內重購。

但問題就在這裡。

預售屋真正取得房地的日期，是115年3月7日完成所有權登記的這一天，不是110年5月簽約日。

從112年2月出售舊屋，到115年3月取得新屋，已經超過2年，因此即使後來設籍並實際居住，也無法適用房地合一稅自住房地重購退稅優惠。

四、換屋前先確認「取得日」，避免200萬元退不回來

這個案例中，甲先生當初出售舊自住房地已繳納房地合一稅200萬元，最後卻因預售屋取得日認定錯誤，無法申請重購退稅。

所以換屋族真正要注意的，不只是「什麼時候簽預售屋」，而是「什麼時候完成所有權登記」。

五、換屋族記住三個重點

第一，預售屋簽約日，不等於房地取得日。

第二，預售屋要等完工交屋並完成所有權登記，才是房地合一稅認定的取得日。

第三，出售舊自住房地與取得新自住房地的所有權移轉登記日，原則上必須控制在2年內。

因此，如果你是先買預售屋、再出售舊自住房地的換屋族，千萬不要只看預售屋簽約日期。

在規劃換屋時，最好先把「舊屋出售日」、「預售屋完工交屋日」以及「新屋所有權登記日」一起算清楚，才能避免房子換好了，原本期待的房地合一稅重購退稅優惠卻拿不到。