預售屋未交屋，竟要列入遺產稅

預售屋還沒交屋人就過世，遺產稅到底怎麼申報？

很多人以為，長輩生前買了預售屋，如果還沒完工、還沒交屋，甚至房屋土地都還沒有辦理所有權登記，那麼長輩過世時，遺產稅應該就不用申報這間預售屋。

其實不是這樣。

真正的關鍵在於：被繼承人死亡時，留下的不是「房屋土地所有權」，而是依照預售屋買賣契約，可以要求建商未來完成房屋、土地及相關標的交付的「權利」。

因此，這項權利仍然屬於被繼承人的遺產，必須列入遺產總額申報。

第一個重點：預售屋尚未交屋，不代表沒有遺產

被繼承人生前如果已經和建商簽訂房地預定買賣契約，而且在房屋完工交屋前死亡，死亡當時並沒有取得房屋及土地的所有權。

所以，遺產稅申報時，不能直接把這間尚未完工的預售屋當成房屋、土地申報。

但被繼承人已經支付給建商的購屋款，代表他已經取得一項契約上的財產權利。

這項「要求建商未來履約交屋的權利」，才是遺產稅申報的重點。

第二個重點：到底要申報多少？

這也是繼承人最關心的問題。

被繼承人死亡時，這項預售屋契約權利的價額，可以依死亡日以前已經支付給建商的各期房地價款計算。

簡單來說，就是先把被繼承人生前已經付出去的購屋款整理出來，作為遺產中的「債權」財產申報。

因此，繼承人要特別保留預售屋買賣契約、建商開立的統一發票，以及銀行匯款或付款相關證明。

第三個重點：用一個案例就更清楚

假設甲先生在112年2月和建商簽訂預售屋買賣契約，購買房屋及地下室停車位，房地總價7,000萬元，原本預計115年底完工交屋。

沒想到甲先生在115年1月15日突然過世。

此時房屋還沒有完工，甲先生也還沒有取得房屋及土地所有權。

但是，甲先生生前已經陸續支付給建商2,300萬元。

因此，這2,300萬元所代表的契約權利，就不能因為房屋尚未完工而完全不申報。

繼承人應依相關資料，將這項權利列為被繼承人的遺產債權，併入遺產總額申報遺產稅。

第四個重點：為什麼遺產稅財產清單可能找不到？

很多繼承人會遇到一個問題：

「我拿到遺產稅財產參考清單，裡面沒有這間預售屋，是不是代表不用申報？」

答案不是。

財產參考清單並不代表被繼承人所有應申報遺產的完整清單。

尤其預售屋尚未完成所有權登記，相關資料未必會直接以「房屋、土地」的形式出現在財產清單中。

所以，繼承人不能只看財產參考清單，就認定沒有申報義務。

第五個重點：繼承人應該怎麼做？

如果發現被繼承人生前曾經購買預售屋，最重要的就是主動向建商確認。

第一，找出被繼承人與建商簽訂的預售屋買賣契約。

第二，確認被繼承人死亡日前已經支付多少房地價款。

第三，準備建商開立的統一發票、付款證明及銀行匯款資料。

第四，依死亡日已支付的房地價款計算契約權利價額，列入遺產總額申報。

這樣做最大的好處，就是可以避免因為漏報預售屋契約權利，日後遭稅捐機關查核補稅，甚至產生相關處罰問題。

最後提醒大家，預售屋「還沒交屋」和「沒有遺產」是完全不同的概念。

房子還沒蓋好，確實還沒有取得房屋、土地所有權；但只要被繼承人生前已經簽約並支付購屋款，就可能留下對建商的契約權利。

所以遇到「長輩買了預售屋，交屋前卻過世」的情況，不要只看遺產稅財產參考清單。

真正要查的是：被繼承人生前簽了什麼契約，以及死亡日前已經支付多少購屋款。

把這兩件事情確認清楚，才能正確判斷預售屋契約權利如何申報遺產稅，也能降低日後補稅及受罰的風險。