他益信託房地申請自住稅率攻略

他益信託房地也能享自住優惠？地價稅、房屋稅減稅條件一次看懂

很多人以為，房屋、土地一旦辦理「他益信託」，因為所有權已經進入信託架構，就不能再適用自用住宅優惠稅率。

其實不一定。

為保障信託後家庭成員的居住權益，財政部針對「他益信託房地」發布相關解釋，只要符合規定，即使房地已經信託給他人，也有機會繼續適用自用住宅用地優惠地價稅，以及自住住家用優惠房屋稅。

不過，這項優惠不是只要辦了信託就可以享有，而是有明確的條件與限制。

以下就用實際情境，一步一步帶大家看懂。

一、什麼是他益信託房地？

先從最基本的概念開始。

假設父母把原本自己居住的房屋及土地拿去辦理信託，並指定自己的配偶或子女等直系親屬作為受益人。

這種安排屬於「他益信託」。

問題來了，信託之後，這間房子還是由父母、配偶或子女實際居住，能不能繼續享有自住優惠？

財政部所發布的相關解釋，提供了一個重要方向：

符合特定條件的他益信託房地，仍可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，以及按自住住家用稅率課徵房屋稅。

這對於原本就有家庭居住安排、又希望透過信託進行財產規劃的家庭來說，是相當重要的租稅優惠。

二、第一個條件：受益人必須是配偶或直系親屬

首先，受益人的身分不能隨意指定。

受益人必須是委託人的配偶或直系親屬。

例如父母將房地交付信託，受益人可以是配偶或子女等直系親屬。

這項規定的優點，是讓信託房地的自住優惠主要維持在家庭成員之間，而不是讓房地透過信託後，任意由第三人享受自住優惠。

三、第二個條件：受益人要享有全部信託利益

光是受益人身分符合還不夠。

信託契約還必須明定受益人享有「全部信託利益」，而且委託人不能保留變更受益人的權利。

換句話說，信託契約本身必須符合規定，不能一方面說是他益信託，另一方面又保留可以隨時更換受益人的權利。

另外，這筆信託房地還必須供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，而且不能處分、出售或移轉給第三人。

這項條件的核心，就是確保信託房地確實是家庭居住使用，而不是利用信託架構取得優惠後，又拿去處分或移轉。

四、第三個條件：信託期間必須實際居住並設籍

再來是最重要的「自住」條件。

在信託關係存續期間，房屋必須供委託人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，而且要辦竣戶籍登記。

也就是說，不是房屋單純閒置在那裡，就可以主張自住優惠。

必須有「實際居住」加上「戶籍登記」，才能符合相關規定。

此外，信託房地也不能拿來出租或作為營業使用。

因此，如果房屋信託之後改成出租套房，或者拿來經營公司、店面等用途，就可能無法繼續享有自住優惠稅率。

五、地價稅還有土地面積及戶數限制

接下來是很多人容易忽略的地方。

即使前面的條件全部符合，地價稅仍然有面積及戶數限制。

都市土地面積，以3公畝為限。

非都市土地面積，則以7公畝為限。

另外，受益人本人、配偶及其未成年受撫養親屬適用自用住宅用地稅率，以1處為限。

也就是說，不是名下所有信託房地都可以無限制適用自用住宅用地優惠稅率。

超過規定的面積或戶數限制，超過部分仍可能無法適用優惠。

六、房屋稅也有限制，全國自住房屋3戶以內

房屋稅同樣有戶數限制。

受益人本人、配偶及未成年子女供自住使用的房屋，全國合計以3戶以內為限。

如果超過3戶，超過限制的房屋就不能全部適用自住住家用稅率。

所以在規劃他益信託時，不能只看單一房屋是否符合自住條件，還要把全國的自住房屋戶數一起納入考量。

七、最重要的申請期限：3月22日與9月22日

最後提醒大家，符合條件並不代表稅務機關會自動幫您適用優惠。

如果要申請他益信託房地的自住優惠稅率，必須檢附信託契約書，在規定期限內提出申請。

房屋稅的申請期限，是房屋稅開徵40日前，也就是3月22日前。

地價稅則是地價稅開徵40日前，也就是9月22日前。

如果在期限前提出申請，經核准後，當年或當期就可以適用優惠。

如果逾期才提出申請，就要等到申請的次年或次期才能開始適用。

因此，申請時間非常重要。

八、幫大家整理：他益信託房地要享自住優惠，記住這幾點

第一，受益人必須是委託人的配偶或直系親屬。

第二，信託契約必須明定受益人享有全部信託利益，且委託人不能保留變更受益人的權利。

第三，房地必須供委託人本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記。

第四，信託房地不能出租、營業，也不能處分、出售或移轉給第三人。

第五，地價稅有土地面積及自用住宅用地處數限制。

第六，房屋稅則有全國自住房屋3戶以內的限制。

第七，別忘了在房屋稅3月22日、地價稅9月22日前提出申請。

所以，如果您正在規劃父母、夫妻或子女間的財產信託，不要以為「辦理他益信託後，自住優惠就一定消失」，也不要以為「只要是家人居住就一定可以減稅」。

真正的關鍵，在於受益人身分、信託契約內容、實際居住、戶籍、使用情形，以及面積與戶數限制是否全部符合。

只要條件符合，再把申請期限掌握好，他益信託房地同樣有機會享有地價稅及房屋稅的自住優惠。