自益信託土地出售節稅關鍵

自益信託土地出售，土地增值稅也能適用10％自用住宅優惠稅率嗎？

很多人會以為，土地一旦辦理信託，土地登記到銀行或其他受託人名下，未來出售時就不能再享有自用住宅用地的優惠。

其實不一定。

今天就用一個實際案例，帶大家了解「自益信託土地出售」與「土地增值稅自用住宅優惠稅率」之間的關係。

一、土地信託後，登記在受託人名下，優惠還在嗎？

假設周先生原本名下有一筆土地，後來為了資產管理，將土地信託給甲銀行，由甲銀行擔任受託人。

辦理信託登記之後，土地的登記名義人變成甲銀行。

這時候很多人第一個疑問就是：

「土地已經不是我的名字了，未來銀行出售土地，還能不能申請自用住宅用地優惠稅率？」

關鍵其實不在土地登記誰的名字，而在於這筆信託是不是「自益信託」，以及土地是否符合自用住宅用地的相關規定。

二、什麼是自益信託？

所謂自益信託，就是委託人與受益人是同一個人。

以上面的案例來說，周先生把土地交給甲銀行管理，雖然土地登記在甲銀行名下，但信託契約約定周先生仍然是受益人。

因此，這筆信託就屬於自益信託。

這也是本案能夠繼續主張自用住宅優惠的重要關鍵。

三、自益信託土地出售，仍可能適用10％土地增值稅優惠

如果信託土地上的房屋，仍然是供周先生本人、配偶或直系親屬作為住宅使用，而且符合自用住宅用地相關規定，即使土地已經信託登記到受託人名下，日後由受託人出售土地時，仍可申請按自用住宅用地10％優惠稅率課徵土地增值稅。

這項規定最大的優點，就是不會因為辦理自益信託，就讓原本符合條件的自用住宅優惠輕易消失。

四、要符合哪些自用住宅用地條件？

不過要特別注意，並不是只要「自益信託」就一定可以享有10％優惠。

土地仍然必須符合自用住宅用地的相關條件。

例如：

第一，房屋必須供本人、配偶或直系親屬居住使用。

第二，應辦竣戶籍登記。

第三，房屋不能出租。

第四，房屋不能供營業使用。

第五，還必須符合自用住宅用地在面積、持有及使用期間等相關規定。

也就是說，「自益信託」只是重要條件之一，實際使用情形與其他自用住宅用地要件同樣不能忽略。

五、出售時最重要的是準備證明文件

最後提醒大家，如果未來受託人要出售這筆信託土地，想申請土地增值稅10％自用住宅優惠稅率，申請時應檢附信託契約以及相關證明文件。

稅務機關會透過這些資料確認信託內容，以及土地、房屋實際使用情形。

六、這個案例給我們的重點

所以，土地信託後不要只看「土地登記在誰名下」。

真正重要的是三件事：

第一，看是不是自益信託，也就是委託人與受益人是否為同一人。

第二，看房屋是否確實供本人、配偶或直系親屬自住，並符合自用住宅用地相關規定。

第三，未來出售時，要備妥信託契約及相關證明文件提出申請。

簡單說，土地辦理自益信託後，即使登記在受託人名下，只要符合自用住宅用地相關條件，受託人出售土地時，仍有機會適用10％自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

對於正在規劃信託、資產管理或家族財產傳承的屋主來說，這一點一定要先了解清楚，避免因為「土地已經不是自己名字」就誤以為自用住宅優惠一定消失。