繼承房地短期出售不一定課45%

很多人會有一個疑問：父母留下來的房子，自己才剛繼承沒多久，因為家庭資金需求不得不出售，明明不是自己買來短期炒作，卻因為持有未滿2年，就要適用45%的最高房地合一稅率嗎？

答案是：不一定。

對於因繼承或受遺贈取得房地的情況，稅法有特別規定，計算房地合一稅的「持有期間」時，在符合條件下，可以把被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。

這個規定，對短期內必須出售繼承房地的屋主來說，非常重要。

首先要看被繼承人或遺贈人當初取得房地的時間。

如果被繼承人或遺贈人是在105年1月1日以後取得房地，繼承人日後出售時，就可能適用房地合一所得稅制度。

但是，適用房地合一稅，不代表一定要按照繼承人自己的持有期間來計算稅率。

這正是很多繼承人容易忽略的地方。

一般房地合一稅的稅率，會依個人持有期間長短而有所不同。

如果只看繼承人自己的取得日，很容易產生一個錯誤觀念：

「我才剛繼承3個月，現在出售，應該就是持有2年以下，所以要課45%。」

但繼承取得的房地有特別規定。

為了避免繼承人因照顧遺屬、繳納遺產稅或其他實際需求，而必須在短期內出售房地，卻因此承擔最高稅率，所得稅法提供了持有期間合併計算的方式。

依相關規定，出售因繼承或受遺贈取得的房地，在符合條件的情況下，計算持有期間時，可以將連續各次被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。

簡單講就是：

不要只看「你自己繼承多久」。

還要往前追查：

這間房子之前是誰取得的？

上一位被繼承人持有多久？

再上一位被繼承人持有多久？

只要符合規定，就可能一路合併計算。

這個差異，可能直接影響房地合一稅的適用稅率。

來看蘇先生的案例。

蘇先生的祖父在85年5月1日買進A房地。

到了113年5月1日，祖父過世，由蘇先生的父親繼承。

後來父親在115年5月15日過世，再由蘇先生繼承。

蘇先生取得房地後，因故在115年8月15日出售。

從表面上來看，蘇先生從115年5月15日繼承取得，到8月15日出售，自己只持有3個月。

如果只看蘇先生自己的持有期間，很容易以為要適用持有2年以下的45%稅率。

但實際上並不是這樣。

因為符合規定的情況下，可以將祖父及父親的持有期間連續合併計算。

因此，持有期間可以從85年5月1日祖父取得A房地開始，一路計算到115年8月15日出售。

合計持有期間已超過10年，因此可以適用15%的稅率，而不是45%。

15%與45%之間，整整相差30個百分點，稅負差距相當可觀。

為什麼法律會有這樣的規定？

因為繼承取得房地，與一般自行購屋後短期出售的情況不同。

有些繼承人可能因為家庭照顧、資金需求，或必須籌措遺產稅等因素，不得不在繼承後短時間內出售房地。

如果完全不考慮被繼承人的持有期間，只因繼承人剛取得幾個月，就直接套用最高級距，對繼承人而言可能過於不利。

因此，持有期間合併計算的規定，可以降低這類情況下的稅負不公平。

如果你準備出售繼承或受遺贈取得的房地，千萬不要只拿自己的繼承登記日期來判斷稅率。

建議先確認房地過去的取得歷程。

例如：

第一，確認被繼承人是什麼時候取得房地。

第二，確認前一位被繼承人又是什麼時候取得。

第三，確認是否存在連續繼承的情況。

第四，依規定計算可以合併的持有期間。

第五，再判斷出售時適用的房地合一稅率。

尤其可以利用地政機關的登記資料，追查房地歷次移轉及取得情形。

這個案例最重要的觀念就是：

繼承房地的房地合一稅，不能只看繼承人自己持有幾個月或幾年。

如果符合相關規定，過去被繼承人的持有期間也可能合併計算。

因此，當你準備出售繼承取得的房地時，先不要直接認定「我持有未滿2年，所以一定45%」。

把歷次取得資料查清楚，再計算可以合併的持有期間，可能就會發現適用稅率完全不同。

一個「持有期間」的正確判斷，可能就是15%與45%的巨大差別。