重購退稅申請次數竟然沒有限制

很多屋主第一次聽到「土地增值稅重購退稅」，都會有一個疑問：

「我以前已經申請過一次重購退稅，以後再換房，還可以再申請嗎？」

答案是可以。

只要每一次出售、重購都符合土地增值稅重購退稅的相關規定，申請次數並沒有限制。

不過，這裡有一個非常重要的前提，就是每一次都必須重新符合申請條件，而且前一次重購的房地，還有「5年不得違規使用」的限制。

所以今天就用一個案例，帶大家一次搞懂土地增值稅重購退稅。

假設王先生原本有一塊自用住宅用地。

後來因為家庭需求改變，王先生決定把原本的房地出售，並繳納了一筆土地增值稅。

這時候，如果王先生在出售土地完成移轉登記日起「2年內」，重新購買符合規定的自用住宅用地，而且符合其他條件，就可以向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關申請重購退稅。

這項制度的主要目的，就是減輕換屋時的土地增值稅負擔。

第一個關鍵：出售後2年內要重購

重購退稅最重要的時間限制之一，就是「2年」。

出售自用住宅用地完成移轉登記後，必須在2年內購買新的自用住宅用地。

而且新購土地也有面積限制：

都市土地不得超過300平方公尺；

非都市土地不得超過700平方公尺。

因此，換屋族在規劃出售及購買時，不只是要看房屋價格，也要特別注意土地移轉登記日期及土地面積。

這樣做的好處，是可以讓真正有換屋需求的換屋族，在符合條件的情況下，減輕土地增值稅造成的資金壓力。

第二個關鍵：新買的土地也要符合自用住宅用地規定

不是買了一塊土地，就一定可以申請重購退稅。

出售的土地與重新購買的土地，其地上房屋都必須符合自用住宅用地相關規定。

例如房屋必須是土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

換句話說，重購退稅不是單純的「賣土地、買土地」就可以。

核心仍然是「自住換屋」。

第三個關鍵：退稅後5年內不能違規

這是很多人最容易忽略的地方。

假設王先生成功申請重購退稅，拿回了原本繳納的土地增值稅。

這時候並不是拿到退稅就完全沒事了。

從重購土地完成移轉登記日起算5年內，如果發生下列情況，就可能被追繳原本退還的土地增值稅：

第一，再次移轉土地。

第二，將土地出租。

第三，供營業使用。

第四，遷出戶籍，導致不再符合自用住宅用地規定。

所以申請重購退稅後，5年是一個非常重要的觀察期間。

現在回到大家最關心的問題。

「如果我這次申請過重購退稅，5年後又換房，還可以再申請嗎？」

可以。

只要重購土地持有並符合自用住宅用地規定滿5年，之後再次出售，再重新購買符合規定的自用住宅用地，只要符合重購退稅條件，就可以再次申請。

而且重點是：

「土地增值稅重購退稅，申請次數沒有限制。」

也就是說，不是人生只能申請一次。

每一次換屋，只要符合規定，都有機會再次享有這項租稅優惠。

假設王先生：

第一階段：
出售舊自用住宅用地，繳納土地增值稅。

第二階段：
出售土地完成移轉登記後2年內，重新購買符合規定的自用住宅用地。

第三階段：
符合條件後申請土地增值稅重購退稅。

第四階段：
重購土地取得後5年內，維持自用住宅使用，不要出售、出租、營業使用或遷出戶籍。

第五階段：
滿5年後，如果未來再次換屋，只要重新符合重購退稅規定，就可以再次申請。

所以可以把整個制度記成一句話：

「2年內重購，5年守規定，符合條件，次數不限。」

如果您最近正在考慮出售自用住宅用地，建議不要只注意房屋成交價格。

至少要先確認：

第一，出售土地是不是符合自用住宅用地規定。

第二，出售後是否能在2年內完成重購。

第三，重購土地是否符合都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺的面積限制。

第四，新購土地及地上房屋是否符合自用住宅使用及設籍規定。

第五，申請退稅後，是否能在5年內維持符合規定的使用狀態。

土地增值稅重購退稅，是政府為減輕換屋負擔所提供的租稅優惠。

但這項優惠不是「申請一次就永久有效」，每一次換屋都必須重新檢視相關條件。

最重要的三個數位，大家可以先記起來：

「2年、5年、次數不限。」

2年內重購，才有機會申請。

退稅後5年內，要維持符合自用住宅用地的規定。

而只要前一次符合規定，未來再次換屋也符合條件，重購退稅並沒有申請次數上限。

所以，如果您正準備出售自用住宅用地，又計畫未來換購新屋，務必先確認土地增值稅重購退稅條件，避免因為時間、戶籍或土地使用狀況不符，而錯失原本可以享有的租稅優惠。