全戶遷出，地價稅可能多5倍

很多屋主會遇到一個很納悶的情況：

「房子明明還是自己住，也沒有出租、沒有拿來做生意，為什麼今年地價稅突然變高？」

其實問題可能不是出在房子，而是出在「戶籍」。

地價稅適用自用住宅用地優惠稅率，除了土地及房屋必須符合自用住宅使用條件之外，土地所有權人本人、配偶或直系親屬，還必須在該地辦妥戶籍登記並持續設籍。

所以，即使房子真的有人住，只要戶籍全部遷出去，也可能失去原本的優惠稅率。

一般用地地價稅的稅率，是依地價級距按10‰至55‰課徵。

相較之下，符合自用住宅用地規定，可以適用千分之二的優惠稅率。

換句話說，符合條件的自用住宅用地，地價稅負擔可能大幅降低。

因此，對屋主來說，「戶籍有沒有設在這裡」不是小事，而可能直接影響每年的地價稅。

戶籍一定要全家都設在房子裡嗎？

這也是很多人容易誤會的地方。

如果因為子女就學、工作調動，或其他個人因素，需要辦理戶籍異動，不代表全家都不能遷。

重點是，土地所有權人本人、配偶或直系親屬，至少要有一人繼續在該自用住宅辦妥戶籍登記。

也就是說：

「不用全家都設籍，但不能全部遷出去。」

只要符合相關條件，就有機會維持自用住宅用地的優惠稅率。

最容易踩雷的情況：全戶戶籍全部遷出

假設王先生有一間自用住宅。

原本王先生一家人都設籍在這裡，土地也符合自用住宅用地規定，因此地價稅適用千分之二優惠稅率。

後來因為孩子到外地讀書，王先生又因工作調動，全家戶籍一起遷到其他地方。

房子呢？

還是自己住。

沒有出租，也沒有拿來營業。

王先生可能會想：

「我房子都還是自己住，應該沒問題吧？」

但問題就在這裡。

如果原址已經沒有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍，就可能不再符合自用住宅用地的戶籍條件。

結果就是原本的優惠稅率可能被取消，改按一般用地稅率課徵，地價稅負擔可能明顯增加。

戶籍遷回去，就會自動恢復優惠嗎？

答案是：不一定。

這一點非常重要。

如果全戶戶籍已經遷出，之後又把戶籍遷回原來的房屋，並不是地價稅優惠就會自動恢復。

土地所有權人仍然要依規定重新提出申請。

而且要特別注意申請期限。

如果希望當年度適用自用住宅用地優惠稅率，應在當年度9月22日前提出申請。

如果超過期限才申請，原則上要到申請的次年度才能開始適用優惠稅率。

所以戶籍遷出、遷回這件事情，真正影響的不只是戶籍資料，還可能影響你的地價稅。

如果您目前正在適用自用住宅用地優惠稅率，又有規劃要異動戶籍，這個日期一定要記住：

「9月22日。」

地價稅自用住宅用地優惠稅率的申請，原則上要在地價稅開徵40日前提出。

因此，屋主如果發現自己因戶籍異動而需要重新申請，千萬不要等到收到地價稅單才處理。

提早確認、提早申請，才能避免錯失優惠。

如果您名下有自用住宅，而且目前享有地價稅千分之二優惠，未來如果因為工作、子女就學或其他原因需要遷戶籍，千萬不要全戶一起遷走。

最簡單的概念就是：

「房子要自住，戶籍也要有人符合規定設籍。」

只要土地所有權人本人、配偶或直系親屬至少一人符合設籍條件，才能維持自用住宅用地優惠的可能性。

最後幫大家整理3個重點

第一，房屋實際自住，不代表一定可以享有自用住宅用地地價稅優惠，戶籍也是重要條件。

第二，如果因故需要異動戶籍，至少要留有土地所有權人本人、配偶或直系親屬一人設籍於原址，避免因全戶遷出而影響優惠資格。

第三，如果全戶戶籍已經遷出，之後遷回也不會自動恢復優惠，必須重新申請，而且要注意9月22日的申請期限。

所以屋主記住一句話：

「地價稅要省，房子自住還不夠，戶籍也要顧好。」

尤其現在地價稅即將開徵，如果您最近剛好有戶籍遷移的規劃，建議先確認自己的自用住宅用地優惠資格，避免因為一個戶籍異動，讓原本可以享有的租稅優惠悄悄消失。