買預售屋別踩重購退稅陷阱

很多人買房換屋時會想：「我本來有一間房子，現在再買一間新的，之後把其中一間賣掉，應該都可以申請重購退稅吧？」

其實不一定。

尤其是換屋時購買預售屋，從簽約到真正取得房屋、土地所有權，可能相隔好幾年。如果等待預售屋交屋期間，又另外買了一間成屋，就一定要特別注意「哪一間是舊房地、哪一間是新房地」。

因為一旦變成「買新賣新」，即使兩間房子都是自己住，也可能無法享有房地合一稅重購退稅優惠。

一、什麼是房地合一稅重購退稅？

所得稅法第14條之8是為了保障自住者換屋權益。

簡單來說，如果您出售自住房地，也就是「舊房地」，在完成所有權移轉登記日起2年內重新購買自住房地，也就是「新房地」，符合規定就可以申請房地合一稅重購退稅。

反過來也可以。

如果先買新的自住房地，再從新房地完成所有權移轉登記日起2年內，把原本的自住房地出售，同樣有機會申請重購退稅。

所以重點就是：

先賣舊房、再買新房，可以。
先買新房、再賣舊房，也可以。

但不能變成「買新賣新」。

二、為什麼「買新賣新」不能享有優惠？

這項重購退稅制度，主要是為了減輕真正換屋自住者的負擔。

如果您原本的舊房子沒有出售，反而先買了另一間新房子，最後出售的是後來才取得的新房子，這種情況就不是典型的「出售舊屋、換購新屋」。

因此，即使出售的房子符合自住條件，也可能不符合重購退稅的立法目的。

三、買預售屋，最容易忽略「取得所有權日期」

這裡是預售屋換屋族最需要注意的地方。

假設您很早就簽約買了一間預售屋，可能會認為：「我幾年前就買了，當然這間就是我的新房子。」

但預售屋在簽約時，並不代表您已經取得房屋及土地的所有權。

真正要判斷交易先後順序時，要特別注意「所有權移轉登記日」。

所以，預售屋的「簽約日」與「取得房地所有權日」，兩個日期不能混為一談。

四、實際案例：為什麼最後被認定「買新賣新」？

我們來看甲君的案例。

108年3月1日，甲君簽約購買A預售屋。

原本以為很快就能交屋，沒想到工程延誤。

到了112年3月1日，A預售屋還沒有取得所有權，甲君另外買了一間B成屋，而且B房地是拿來自己居住。

接著到了112年8月1日，A預售屋完工，甲君正式取得A房地所有權。

最後，甲君在113年5月1日出售A房地。

這時候問題就出現了。

B房地是在112年3月1日取得，A房地則是在112年8月1日才取得。

也就是：

112年3月1日：先取得B房地

112年8月1日：再取得A房地

113年5月1日：出售A房地

因此，甲君出售的是「後取得」的A房地，而不是原本的舊房地。

國稅局因此認定，這屬於「買新賣新」，而不是「買新賣舊」，所以否准重購自住房地扣抵稅額的申請，並補徵稅款。

五、換屋買預售屋，記得先搞清楚新舊房地

所以如果您現在正在換屋，而且選擇購買預售屋，千萬不要只看預售屋簽約日期。

尤其在等待預售屋交屋的期間，如果又另外購買一間成屋，一定要把兩間房子的所有權移轉登記日期列出來。

先確認：

哪一間是原本的舊房地？

哪一間是後來重購的新房地？

哪一間先取得所有權？

最後出售的又是哪一間？

只要交易順序搞錯，就可能從原本可以申請重購退稅，變成「買新賣新」而無法適用。

六、預售屋換屋還要符合自住房地條件

另外要提醒，預售屋不是簽約後就直接符合自住房地要件。

必須等到交屋取得房地所有權後，並由本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及實際居住，同時沒有出租、營業或執行業務使用等情形，才能進一步確認是否符合自住房地相關規定。

最後提醒換屋族：

買預售屋本身沒有問題，但如果等待交屋期間又買了另一間成屋，交易順序就非常重要。

「簽約日」不等於「取得所有權日」。

「兩間都自住」也不代表一定可以重購退稅。

真正要注意的是「舊房地、新房地的認定」以及「取得與出售的先後順序」。

換屋前先把日期排清楚，才能避免辛苦換屋，最後卻因為「買新賣新」而失去房地合一稅重購退稅優惠。