大園廠房租客欠租多久，房東才能終止租約？民法第 440 條寫的是 2 個月

大園廠房租客欠租，房東不是晚一天就能終止租約。民法第 440 條：租賃物為房屋者，遲付租金的總額要達 2 個月的租額，而且要先催告。👉 延伸閱讀（官網）：租廠房承租前的完整檢查。

第 1 步是催告，不是換鎖。第 440 條第 1 項：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，承租人於期限內不支付，出租人才得終止契約。催告要寫明欠繳的期間、金額與期限，並留下送達證明。自行斷電、換鎖、搬走對方設備，會讓有理的一方變成有責任的一方。

2 個月怎麼算。同條第 2 項：租賃物為房屋者，遲付租金的總額非達 2 個月的租額，不得終止契約；租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2 個月時，始得終止。土地法第 100 條第 3 款另寫「除擔保金抵償外」達 2 個月以上才得收回房屋；這一款對廠房租賃適不適用、押金要不要先扣抵，實務見解不一，發函前請律師確認。

租的是地，標準不同。第 440 條第 3 項：租用建築房屋之基地，遲付租金的總額達 2 年的租額時，才適用前項規定。把土地租給人蓋廠的地主，面對的是 2 年而不是 2 個月。所以出租前的徵信、押金收幾個月、要不要辦公證並約定逕受強制執行，這些事前的安排，比事後依條文走程序有用得多。

「張元澤 × 大園廠房出租」的建議集中在簽約前：押金、公證與承租人的營運狀況先看清楚，欠租發生時才有籌碼。

我是張元澤。欠租處理拖越久，損失越大，但每一步都要照程序；先催告、再計算、最後才終止，個案請律師確認後再發函。

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