看上有承租人的廠房？簽約前先向賣方問清楚這 5 件事

買有承租人的廠房，原則上要連租約一起接：廠房已交付、承租人占有中，租約對買方繼續存在（民法第 425 條第 1 項）。但租約沒公證、租期又超過 5 年或沒約定期限的，不適用（同條第 2 項）。簽約前先向賣方要租約正本、公證書與押租金收據。
— 澤的工商筆記整理

簽約前，先問賣方這 5 件事

1. 租約哪一天簽、總共幾年、到哪一天
為什麼要問：總年限超過 5 年又沒公證，租約不當然拘束你；到期後只是口頭續租的，視為不定期限
依據：民法第 425 條第 2 項、第 451 條

2. 有沒有公證書
為什麼要問：有公證的長約你要承接；載明逕受強制執行的，到期不交還可依公證書聲請執行
依據：民法第 425 條、公證法第 13 條

3. 押租金多少、過戶時怎麼交
為什麼要問：賣方沒把押租金交給你，你對承租人不負返還義務；合約沒寫，三方之後各說各話
依據：最高法院 65 年台上字第 156 號（原判例）

4. 工廠登記、電號在誰名下
為什麼要問：登記在承租人名下的不跟著房地過戶；他搬走後，你要用自己的名義重新申請
依據：工廠管理輔導法第 10 條、第 16 條

5. 租約有沒有優先購買、提前終止條款
為什麼要問：有優先購買條款，賣方要先照合約處理；沒有提前終止條款，賣方不能只因為要賣就單方面終止
依據：民法第 450 條、第 453 條與租約條款

承租人如果是租土地、自己蓋廠房，法律另外給他優先承買的權利（土地法第 104 條、民法第 426 條之 2）。賣方沒有書面通知就辦了移轉登記，不得對抗優先承買權人——買這種土地，要請賣方拿出通知的書面。

你是自用，還是收租？

買來自己設廠的，先問的是「哪一天能進駐」。租約對你繼續存在，就要等到期，或由賣方先和承租人談好合意終止；租約不當然拘束你，承租人也不會自動搬走，交屋日期要寫進合約。另外先確認這棟廠房的分區與建物用途，你自己的行業辦不辦得了工廠登記。

買來收租的，先問的是「租金收不收得穩」。請賣方提供近 12 個月的租金收款紀錄；租約超過 5 年又沒公證的，簽約前請賣方、承租人一起簽三方協議，或由你和承租人重新簽約。

常見問題

Q：買了之後，可以請承租人搬走嗎？
租約對你繼續存在的，要等租期屆滿，或和承租人談合意終止。租約不適用買賣不破租賃的，不當然拘束你，但承租人不會自動搬走，怎麼處理逐案請律師確認。

Q：押租金要由我還給承租人嗎？
賣方有把押租金實際交給你，才由你負返還義務。買賣合約要寫明金額與移交方式，並請承租人書面確認。

Q：租約沒有公證，對我有什麼影響？
租期 5 年以內的不受影響，租約一樣對你繼續存在。超過 5 年或沒約定期限的，不適用買賣不破租賃。個案請地政士或律師依租約原件確認。

本文為一般性整理，非個案法律意見；法條以全國法規資料庫現行條文為準（查證日期 2026-10-03），個案請地政士或律師確認。

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