龜山租的廠房被法拍，租約還算數嗎？先看抵押權設定在租約之前還是之後

龜山租來的廠房被法拍，租約能不能繼續，先看 1 個順序：租約成立在抵押權設定之前還是之後。民法第 866 條管的是之後那一種。👉 延伸閱讀（官網）：租廠房前必看的 6 個硬規格。

之後成立的租約：可能被除去。第 866 條第 1 項：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。第 2 項：抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。也就是說，租約若讓廠房拍不出好價錢，法院可以先把租約拿掉再拍。

之前成立的租約：原則隨同移轉。強制執行法第 98 條第 2 項：拍賣之不動產原有的租賃關係隨同移轉；但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。這和第 866 條是同一個邏輯。

承租前先查。調建物與土地謄本，看他項權利部有沒有抵押權、設定日期是哪一天，再對照租約簽訂與交付的時間。另依民法第 425 條第 2 項，未經公證，且期限逾 5 年或未定期限的不動產租約，不適用買賣不破租賃；長租廠房建議公證。租約被除去後，承租人可以向出租人主張什麼，請律師依個案判斷。

「張元澤 × 龜山廠房承租」簽長租約前會先調謄本：抵押權設定在哪天、債權額多少，再決定租期和押金怎麼談。

我是張元澤。租廠房看的不只是租金和坪數，房東的貸款狀況也會影響租約穩不穩；多調一份謄本，成本很低。

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